旅行终极纪念品——全球买房！
至品生活 编辑：崔烨
海外旅行不要只买包包了，看看房子吧！
当名牌包包和首饰不再具有富豪海外旅行的纪念意义，热爱买房的中国富豪或许可以将海外房产作为旅行的终极纪念品。在陌生的房产市场，面对与国内迥异的税务、法律法规，如何才能顺利地在全球买房？我们奉上攻略。
数据：欧洲渐成移民“新势力”
首先来看下海外置业的前景和“钱景”如何？
近年来，随着国人海外置业投资的需求飙升，越来越多的中国人把目光瞄准海外，作为全球排名第四的移民输出国，中国目前移民人数已经超过520万，美国、加拿大、澳大利亚是中国移民的三大首选地，但是就最近几年的投资数据趋势来看，欧洲也加入到了中国移民的选择范围。
曾一度，欧元的表现 “一飞冲天”。事实上，欧元兑人民币汇率从2017年2月以来一直在持续攀升中，移民专家分析认为，从中长期看，欧元走强的趋势仍会继续，尽早出手购买欧洲房产才是明智选择。
与专家观点不谋而合的是，目前越来越多的高净值人士已经在西班牙频频出手。而这波汇率上涨让他们获利颇丰：一套西班牙房产在2017年元旦时还是365万元人民币，而以半年后的汇率计算，这套房产已经价值400万元了，如果售出，短短几个月就可以获利30多万元。
而在欧洲“新势力”崛起前就受到中国富豪青睐的美国，购房同样有诸多优势。美国房产的住房私有化程度虽然很高，但是自有率却始终低于70%。尤其是近20年来，住房拥有率始终徘徊在63%至69%之间。由于此前次贷风波的影响，部分住户因无法获得住房抵押贷款而转向了租赁市场，因此购房后将房产用于出租或许收益颇丰。
专家：用好“土著”力量
海外购房的优势大家都知道了，那么如何才能顺利买房？
在法兰克福从事专业房产顾问工作的Matthias提醒中国投资者，以下三点至关重要：一是找到合适的房产；二是选择合适的贷款方式；三是理清法律和税务关系。
不难发现，这三点完全可以交给当地的专业人士或是机构来操作，远比自己在人生地不熟的异国他乡辛苦奔波来得事半功倍。
第一，专业人士手中握有许多房源，能让投资者更轻松地找到自己心仪的居所。据Matthias介绍，他的人际关系网络遍布德国的房产开发和销售商，可以为投资者提供在售或即将开售的房屋信息以及购买建议。
需要明确的是，同一个房产项目的房子必然存在差异，好的房子在景观或是地理位置上总有一点额外的优势，找专业人士询问可比你一家家地亲自比对要方便不少。
第二，通过合适的贷款方式尽量降低贷款利率，以迅速建立国际化的房地产投资组合。考虑到较长的贷款周期，专业人士可以在整个贷款申请过程中提供帮助和服务。尤其要考虑到不同的身份状态——是否拥有永久居留权或是否在当地生活，需要据此选择不同的贷款方式，因为这会影响到首付款的比例。仍以德国为例，如果并不居住在当地，首付比例将会达到房价的50%。
第三，购房者必须寻求法律援助，包括税务咨询和其他法律服务。在大多数海外国家，这些事项都必须由专业人士完成，购房者可以通过机构或贷款服务者来获得相关联系方式。
案例：花费比你想的要少
Matthias提供了这样一个具体案例，一个没有永久居留权的中国买家在德国购房的全过程。
假设一套将于2019年完工交房、四室共112平方米的房屋，当前售价为69.2万欧元，即每平方米房价约为6,100欧元。另外，在德国有6%的房产税费，以及将房价2%的金额用于法律公证。这样一来，上述费用总计在74.7万欧元，按照上文提到的约50%的首付比例，购房者需要拿出38.8万欧元作为首付款。
在这个案例中，Matthias制订了一个10年期固定利率为1.33%，且年回报率在2%的贷款方案。总的来说，每月需要偿还的金额大约为1,000欧元。而一旦该套房屋在2019年交付，可以获得每月1,665欧元的房租收入。
一般来说，在房屋完工前，购房者大约有6至8个月的时间需要自己还款。购房者支付的首付款将被首先使用，在成功购房后，剩余的款项将从授予的贷款中支付。在贷款完全使用完之前，房屋的回报款将不会用于支付还款。而贷款利息则根据使用的贷款金额计算并支付。
举例来说：在上述贷款方案中，第一次扣款为25万欧元，这完全可以用首付款来支付。第二次扣款是20万欧元，这意味着首付款将在这次支付中全部用尽。考虑到之前提过有8%即55,000欧元的额外成本，那么总的首付款38.8万欧元中，有33.3万欧元是用于支付房屋费用的。结合前后两笔付款25万欧元和20万欧元（共45万欧元），也就是购房者将贷款11.7万欧元（45万欧元-33.3万欧元）用于支付房屋费用，而对于这部分贷款，购房者需要支付1.33％的年利息。
Tips：美国购房贴士
结合以上案例不难发现，有一个靠谱的房产顾问能让购房者省去不少琐事，然而，有些事情购房者心中还是应该有杆秤。接下来，我们再以国人偏爱的美国房产为例，做一个“攻略”介绍。
一、关于选房。
美国的房产价格是非常地域化的，所以了解自己的需求和价格范围，才能够在美国买到称心的房子。如果预算充分，可以考虑白人社区；如果主要是为了孩子读书，可以选择学区房；如果只是用来租赁，可以多考虑物业管理专业的service apartment。
美国的网上房屋信息和搜索系统都非常发达，在实地看房之前，房屋信息、照片都可以发到你的电子邮箱里。
二、关于房价。
房产顾问建议，可以比较中意的房子周围房屋的卖价，比如在过去三个月的成交价是什么，但要需要区分正常买卖还是银行拍卖。
三、关于贷款。
一般没有在美国工作经历的中国人，无法取得美国银行贷款，只能通过一次性付清的交易方式。但有些特殊情况下可以获得贷款，比如中介跟某个华资银行有私人关系，而且华资银行对于你所贷款购买的房产的市场状况有信心；或是有外国银行账户，且过往资金或信用状况良好。
此外，在支付房款方面，如果本身在美国有资产，可以直接变卖资产提取资金。否则，从中国汇款到美国，有每人每年5万美元的额度限制。
四、关于税金。
相比国内买房，在美国买房要缴纳的税金可以说是名目繁多了。根据美国各州的法律不同，业主每年所需缴纳的物业税为房子总价的0.5%-3%不等。如果出租，还要缴纳租金的5%-10%作为管理费。房价的涨跌直接影响到了每年所缴纳的地产税。
同时，如果房子要脱手，手续和税费都是不可避免的支出。一般来说，需要由卖方支付的主要费用包含了房地产经纪公司费用、卖方的过户公证费、屋主产权保险费、县政府过户税、市政府过户税、一年的房屋保修费、白蚁检查费、屋契文件准备费、文件公证费、经纪公司的法律规范监督费等，另外还需还清所有尚未支付的地产税、社区费等。