尔湾(Irvine)——这座建于上世纪70年代的美国加州橙县的新兴城市，占地超过168平方公里。依山傍水、气候宜人、治安良好加上学风鼎盛，尔湾连续多年被评为全美宜居城市。这座经过精心规划的城市，让众多投资置业者趋之若鹜。
至品生活 撰文：李维娜 房源编译：沈琦 资料提供：居外网、美国加州房地产投资俱乐部
对于很多家庭购房者而言，“学区房”是避不开的话题。不只中国投资者关注这点，美国家庭一般也在孩子进入学龄（5岁上幼儿园）时开始迁入好学区。不过，特朗普上台以后，新任命的教育部长在施政演说时，计划要取消传统的学区制度，这又让很多父母走上了反对取消学区房制度之路。
目前，美国的公立教育系统依然实行学区制，一个学区通常包括若干所公立学校，学生以就近入学为原则。尔湾的绝大部分地区隶属尔湾联合学区(Irvine Unified School District)，只有西部和西北部一小部分属于Tustin联合学区(Tustin Unified School District)。
尔湾联合学区从成立以来，一直表现优异，成绩突出，在橙县、加州乃至美国的各项评比中连年名列前茅，因而也备受重视教育的亚裔家长的青睐。
美国的公立学校有一套复杂的评分体制，得分在8分以上算是很好的学校，若在6分以下则反之。“尔湾的公立教育学区质量名闻全美。一些学区有10分的高中，但高中数量可能只有一所。尔湾有6所高中、6所初中、23所小学，全部10分。
以尔湾的一所高中University High来举例，这所学校2015年公布的大学录取数据显示，当年毕业生中4人被斯坦福大学录取，26人被以哈佛大学为代表的常春藤学校录取，30人被伯克利大学录取，以上数字加起来是60人，而该校每届毕业生为600人，名校录取比例惊人。
尔湾学风鼎盛，也体现在它拥有众多高等学府，包括美国加州大学尔湾分校(UCI)、康科迪亚大学(Concordia University)、尔湾谷学院(Irvine Valley College)、南加州大学橙县分校(USC)、布兰德曼大学(Brandman)、Alliant国际大学尔湾分校(Alliant International University)、加州州立大学富勒顿分校(CSUF)、拉文大学(University of La Verne)和佩珀代因大学(Pepperdine University)等。
就产业布局来说，尔湾也相当齐整。在这个面积相当于半个上海闵行区的城市里，传统产业里有美国家喻户晓的餐饮企业In & Out和Taco Bell的总部，服装品牌St. John和Tilly’s的总部，起亚、马自达等车企的北美总部。IT产业中，有炙手可热的Oculus VR、通讯巨头博通公司、东芝公司、暴雪游戏公司等。未来产业里，有著名生物制药公司Allergan。
尔湾拥有约52平方公里的自然保护区、野生动植物公园和绿化小径，构成了一个综合的自然生态空间。
近10年来，尔湾的华人居住人口剧增，相应的，面向华人的配套与设施如雨后春笋般出现，更让尔湾成为华人优选的购房地。
一份2014年1月至2017年4月的加州与尔湾房地产交易报告表，清楚地显示着：总成交量，尔湾同比上涨9.5%，加州同比上涨13.2%；成交价中位数，尔湾同比上涨12.4%，加州同比上涨5.7%；住宅供应量方面，尔湾同比下降6.4%，加州同比下降16.1%。
尔湾房产推荐一：66 Golden Eagle
售价：11,938,500美元
建筑面积：975平方米
占地面积：3,448平方米
建造年代：2007年
隶属学区：尔湾联合学区
这座壮观的托斯卡纳风格地产位于著名的封闭式社区Shady峡谷的顶峰位置，坐拥城市、山脉和高尔夫球场壮丽的全景景观。
本套奢华住宅设有6间优雅的卧室套房、8间浴室、家庭影院、酒窖、家庭办公室、游戏室、桑拿浴室、电梯、环绕立体声音响系统和昂贵的硬木地板。精致的主人套房设有壁炉、按摩浴缸、步入式衣柜等设备。厨房拥有顶级家电，还可通向一个宽敞的家庭活动室，享有美丽的生活环境。
优雅精美的园林景观包括大量使用的天然石材、烧烤区、游泳池和水疗中心。无论置身房屋的前部或后部，都可享受270°的壮丽景观，包括高尔夫球场、峡谷和城市风光。此外，本处房产所在地距离世界一流的购物中心和屡获殊荣的学校仅几分钟路程。
配套设施:
·4个车库
·4个停车位
·独立洗衣房
·壁炉：家庭房，燃气起动机，客厅，主休息室
·景观：城市风光，峡谷，高尔夫球场，山脉，全景
·房间及设施：家庭房，门厅，客卧，佣人房，健身室，起居室，主楼卧室，主人套房，步入式餐厅，步入式衣柜，休憩处，办公室，家庭影院，酒窖
·家电：6台燃烧炉，内置式洗碗机，冷冻机，垃圾处理机，燃气灶，微波炉，冰箱
·其他室内特色：阳台，电梯，铜管全套
·安全功能：24小时安全监控，设有门卫
尔湾房产推荐二：109 Tranquil Heights
售价：5,380,000美元
建筑面积：576平方米
占地面积：1,115平方米
建造年代：2016年
隶属学区：尔湾联合学区
圣莫尼卡之家位于尔湾西南角著名的新封闭式社区，豪华定制，由屡获殊荣的建筑师设计。这座约576平方米的庄园占地面积为1,115平方米。置身这座住宅，可将美丽的峡谷、壮丽的山脉和城市景观尽收眼底。
住宅设有6间典雅的卧室套房和7间浴室，其中豪华的特大套房，拥有休闲舒适的私人休憩处，以及一个巨大的步入式衣柜。
高耸的二层入口门厅采用大型双环型楼梯，华丽典雅。19个定制枝形吊灯悬挂于住宅各处，一扇法式门通向后院生活空间，里面有迷人的小屋、烧烤处和鱼池。举目四望，皆是让人心醉的自然风光。
从这里至屡获殊荣的学校、购物场所和海滩仅几分钟路程。
配套设施:
·4个车库
·4个停车位
·洗衣房：独立房间，有燃气和电动干衣机
·社区内地面游泳池
·房间及设施：更衣室，家庭房，正式入场楼梯，门厅，客卧，佣人房，厨房，洗衣房，客厅，主楼卧室，主浴室，主卧室，主套房，储藏室
·餐饮区域：早餐台/酒吧，家庭厨房，厨房用餐室
·家电：6台燃烧炉，内置式对流炉，洗碗机，双层烤箱，垃圾处理机，燃气灶，烤架，微波炉，自动清洁炉，无罐式热水器，排风扇
·其他内部特色：大教堂拱形天花板，花岗岩台面，超高天花板
·安全特色：封闭社区，设有门卫
（以上房源来自：经纪人Clara Chen (Berkshire Hathaway HomeServices California Properties)，邮箱:Clara@ClaraChenGroup.com，电话：(949) 228-6064）
专访：美国加州房地产投资俱乐部负责人Owen
特朗普上任后，你觉得尔湾的房地产市场受到哪些影响？
普遍的观点是，特朗普的上台对于美国房地产是利好的。特朗普竞选时就说，美国的基础设施落后，让他很羞愧。上任之后，他又提出一万亿美元的基础建设投资计划，这对于房地产确实是利好消息。但即使去除特朗普的个人因素，从宏观层面看，由于美国经济向好，千禧一代开始成家购房和婴儿潮一代退休换房，以及全球资本的不断涌入，美国的房地产仍处在向上周期。就微观层面而言，尔湾最近购房难度在增加，因为市场上的供应量持续减少，而需求依旧旺盛，相对而言，卖家掌握了更多的主动权。
对于想在尔湾购房的中国买家，有怎样的建议？
希望买家们首先考虑好投资目的，是资产配置还是出于自住需求。如果是资产配置、追求现金流的话，不一定越新的房子越好，因为新房要交Mello Roos新区建设费以及物业费，比如同样的面积，2017年的房子和1977年的房子，租金很可能是一样的，但税费成本的差异，每年可能达到房价总水平的1%。如果是自住，多数情况下会和子女教育结合，看重学区。
你觉得现在的尔湾，值得投资的区域有哪些？购房者需要留心和注意些什么？
我把尔湾分为南、中、北三个区域。南为贵。这个区域在405和73号高速公路之间，以Turtle Rock为中心，是尔湾传统的富裕社区，容积率最低，离海最近。尔湾售价最高的Shady Canyon林荫谷社区就在南区。中部成熟。中部指的是5号和405号高速公路之间的部分，以Woodbridge等社区为代表，是上世纪70年代尔湾建市之后的第一批社区。配套成熟，生活十分便利。北部新。这个区域在5号高速公路到241号高速公路之间，这里集合了众多尔湾新世纪以来建设的大型楼盘，多为两层的独栋或联排别墅以及产权公寓。Cypress Village、Woodbury、Stonegate等社区已逐渐步入成熟期，Eestwood、Portola Springs、Orchard Hills等新楼盘销售正旺。了解了上面的区域划分，投资者就可以有针对性地选择自己心仪的区域。